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Accompagner les projets urbains
Entretien paru dans le journal "Agro - ENA - X - mai 2009
Date de publication : mai 2009
Propos recueillis par Juliette Loir
En deux années d'existence, l'Établissement Public Foncier Ile-de-France s'est imposé comme un acteur régional majeur : il a pour vocation de produire le foncier nécessaire à la construction de logements et au développement de l'activité économique. Le point avec Jean-Luc Laurent, Président, et Gilles Bouvelot, Directeur Général.
L'EPF Ile-de-France a engagé un demi-milliard d'euros pour des interventions foncières. Allez-vous maintenir ce niveau d'intervention malgré la crise ?
Jean-Luc Laurent : Nous avons engagé un demi-milliard au cours des deux premières années de travail de l'EPF Ile-de-France. Au vu des excellents résultats de 2008, j'ai demandé au conseil d'administration d'amplifier nos interventions, ce qui nous amène à engager un milliard supplémentaire d'ici à 2013. Pour répondre à la crise, les élus d'Ile-de-France ont un outil efficace. Il faut qu'ils puissent l'utiliser pour produire les logements et les emplois en mobilisant pleinement notre ressource fiscale et notre capacité d'emprunt.
L'idée de créer un établissement foncier a été portée pendant les années de la bulle immobilière et foncière. L'EPF Ile-de-France a d'abord été pensé pour contrôler les prix et lutter contre la spéculation mais le renversement de la conjoncture - et la nécessaire correction des prix qui s'en suivra - ne lui enlève en rien sa pertinence. Que le marché soit haussier ou baissier, il s'agit d'abord de maintenir un haut niveau d'intervention publique : pour contrôler, orienter et agir. Car derrière chacune de nos interventions, il y a les projets locaux concrets en matière de logement et de développement économique.
Depuis plus d'un an, les initiatives se multiplient sur le développement et l'organisation de l'agglomération parisienne et de l'Ile-de-France : quel peut-être l'apport d'un outil tel que l'EPF Ile-de-France dans l'accompagnement de ces projets ?
Jean-Luc Laurent : En un an, il y a eu en effet inflation... de propositions concernant le devenir de la métropole francilienne. Il y a un travail de réflexion qui est passionnant. Par ailleurs un travail de coordination prometteur se déroule dans le cadre de la Conférence Métropolitaine.
L'EPF Ile-de-France, lui, se situe d'abord dans le champ des acteurs opérationnels. Pendant la phase de réflexion et de débat, l'action ne s'interrompt pas et l'EPF témoigne bien de la vitalité de la région et de la vigueur des initiatives locales. L'EPF Ile-de-France agit.
Nous sommes bien sûr aussi au rendez-vous des grandes stratégies territoriales et des grands projets opérationnels que ce soit par notre contribution au Plan de Relance, au démarrage des OIN, comme celle d'Orly-Rungis-Seine Amont, ou à l'accompagnement des nouvelles infrastructures de transport comme Arc-Express.
L'EPF Ile-de-France permet la rencontre des élus et de l'État local qui doit jouer un rôle dans l'aménagement de la Région francilienne. Il montre le chemin en fédérant les acteurs au sein de son conseil d'administration (la Région, les départements, les communes, les intercommunalités et l'État).
Votre mot d'ordre est "au service des élus bâtisseurs". Ces derniers existent-ils ?
Jean-Luc Laurent : Les maires bâtisseurs existent, je les rencontre tous les jours et je me permets d'ajouter que j'en suis moi-même un. L'expérience de l'EPF Ile-de-France, qui ne travaille sur un territoire qu'avec l'accord des élus, est significative : les engagements pris depuis deux ans concernent 20 000 logements et 1 million de mètres carrés de surface d'activité. Les élus locaux ne doivent pas être stigmatisés mais au contraire soutenus et encouragés.
Il est vrai que ce n'est pas toujours facile pour eux ; ils sont confrontés au syndrome Nimby (Not In My BackYard : pas dans mon jardin). Nous nous efforçons alors d'être pédagogues pour placer le curseur au meilleur niveau qualitatif, et pas seulement quantitatif. Les règles d'intervention de l'EPF tirent les acteurs vers le haut, vers le mieux. La feuille de route commune, c'est l'objectif des 60 000 logements du Schéma Directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF), qui est largement partagé. L'EPF Ile-de-France apporte une aide financière et une ingéniérie. Il constitue l'un des meilleurs dispositifs de soutien envisageables pour les maires bâtisseurs. Ceux-ci l'ont bien compris et nous sollicitent en nombre.
Comment l'action de l'EPF Ile-de-France s'adapte-t-elle à la crise ?
Gilles Bouvelot : notre action est résolument contra-cyclique dans le contexte actuel : l'investissement privé fléchit, l'investissement public se renforce. C'est vrai pour le foncier, matière première de l'immobilier, comme pour les autres acteurs de l'économie. C'est le sens des mesures de soutien votées par le conseil d'administration de l'EPF Ile-de-France.
Concrètement, nous allons mener une double action :
- D'abord renforcer nos interventions sur le portage foncier à 3/5 ans, en profitant de la baisse des valeurs qui devrait s'accélérer dans les mois qui viennent. De cette manière, nous pourrons alimenter la filière immobilière en quantité suffisante lorsque le redémarrage interviendra sur des bases saines, c'est-à-dire à des niveaux de prix adaptés aux primo-accédants à la propriété.
- Deuxième axe, à plus court terme cette fois-ci : amortir le choc immédiat en participant au déblocage d'opérations prêtes mais touchées de plein fouet par le retournement. L'EPF achète, à prix décoté bien sûr, mais sans condition suspensive, des fonciers dont les promesses de vente sont tombées, il les débite en tranches, pour ainsi dire, en commençant par ce qui marche, et ce jusqu'au retour à une meilleure conjoncture. C'est en quelques sorte une transposition au foncier du plan "30 000 VEFA" là où une optimisation du foncier est nécessaire. Nous nous sommes spécialement organisés pour développer ce volet d'activité.
Cela ne signifie pas pour autant que nous allons acheter n'importe quoi à n'importe quel prix. Au contraire, nous sommes sélectifs et nous négocions les valeurs foncières. Il nous faut accompagner le mouvement de baisse des valeurs. Nous sommes dans une logique d'analyse des risques ; comme chez les promoteurs, chaque acquisition fait l'objet d'une élaboration de scenarii de développement et de bilans...
Comment travaillez-vous avec vos partenaires ?
Gilles Bouvelot : Un opérateur foncier est un maillon de la chaine immobilière. En amont des développeurs, (aménageurs et promoteurs), en aval de la stratégie urbaine, nous accompagnons la mise au point du projet urbain en rassemblant le foncier, en le réqualifiant si besoin,et en apportant l'expertise nécessaire. Le travail en temps masqué permet d'accélérer l'urbanisation, par delà les cycles conjoncturels. Outre nos prestations techniques, notre valeur ajoutée réside dans deux points :
- Nous prenons le risque de l'urbanisme, en achetant sans conditions suspensives liées à l'urbanisme, même si nous nous "réassurons" auprès des communes.
- Nous abolissons le coût du temps, - puisque notre portage est gratuit - pour une durée définie bien sûr.
En résumé, nous sommes d'abord un outil opérationnel, qui doit produire du foncier "prêt à l'emploi". Nos premiers partenaires sont les collectivités locales qui nous mandatent et avec lesquelles nous contractualisons. Les opérateurs, aménageurs et constructeurs sont une deuxième famille de partenaires avec lesquels nous collaborons de manière étroite dès qu'ils sont désignés par la collectivité.
Quelle analyse portez-vous sur la rareté du foncier ?
Gilles Bouvelot : C'est une idée fausse : le foncier n'est pas rare en France, ni en Ile-de-France, que ce soit en extension urbaine ou en renouvellement. Le foncier juridiquement constructible existe en quantité également, même si les procédures sont longues.
En fait, chaque terrain est unique, et c'est la concurrence des usages et des opérateurs pour le maîtriser qui fait augmenter son prix et élimine les usages les moins "payants".
Il faudrait des comportements un peu moins "grégaires" de la part des opérateurs : aller précisément là où sont déjà les autres, c'est nourrir une dynamique d'enchères qui a conduit l'immobilier à la situation que l'on connait, sans pour autant répondre aux besoins.
Il faut bien sûr mettre à disposition du foncier en quantité, et surtout diffuser largement l'information. Les EPF vont y contribuer. Mais cela ne suffit pas. Il importe de produire des documents d'urbanisme réellement "économiques" ou "économistes", qui prennent en compte l'économie du foncier. Il faut par exemple identifier à chaque usage un niveau de charge foncière différent. Le ratio de logements sociaux est un bon exemple...
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